Trong tập tiếp theo của podcast Home and Beyond, ông Kevin Hawkin, đối tác của DFDL Legal and Tax Vietnam, sẽ giải đáp những thắc mắc về tác động của việc thay đổi Luật Nhà ở lên thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới.
1. Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư
Thông thường, các căn hộ chung cư sẽ có giới hạn về mặt thiết kế, khung thời gian sở hữu căn hộ, các quy định và vấn đề pháp lý liên quan. Nếu như trước đây, chủ sở hữu không có nhiều cơ hội để làm rõ về quyền sở hữu sau khi căn hộ hết thời hạn sử dụng, thì điều này đã được giải quyết trong các thay đổi hiện hành.
Các chủ căn hộ sẽ có quyền lợi vô thời hạn với căn hộ của mình. Sau khi hết hạn, tuỳ vào kết quả kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền mà chủ sở hữu có thể được tái định cư sau khi quy hoạch. Trong trường hợp không được quy hoạch, họ sẽ được bồi thường và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Cấp sổ hồng cho căn hộ mini
Chung cư mini là một tòa nhà có từ 2 tầng trở lên, được xây dựng trên một diện tích nhỏ, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường.
Các căn hộ của chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,... đạt tiêu chuẩn nhất định và đáp ứng các tiêu chuẩn khác của Luật Nhà ở hiện hành.
Theo đó, căn hộ quy định các trường hợp trên được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của pháp luật.
3. Thay đổi về mức đặt cọc tối đa
Do những điều khoản trong Luật Nhà ở trước đó không có quy định cụ thể về khoản đặt cọc tối đa, nhà phát triển đang nhận các khoản đặt cọc ứng trước ngày càng lớn hơn, thông thường khoảng 30%, và 70% số tiền còn lại thường đến từ việc vay vốn ngân hàng.
Với điều luật mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều này giúp giảm rủi ro pháp lý đối với người mua và củng cố thêm niềm tin của họ với nhà đầu tư.
4. Những điều khoản mới dành cho việc xây dựng và sở hữu nhà ở xã hội
Đối với chủ sở hữu
Bên cạnh những đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội trong điều luật cũ, đã có sự mở rộng về định nghĩa các đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội:
- Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật
- Học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Trong vòng 5 năm, chủ sở hữu có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người có đủ điều kiện tương đương mà họ mong muốn, hoặc chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư, nhà phát triển với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội, được ghi rõ trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án.
Đối với chủ đầu tư
Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư phải dành ra 20% diện tích đất trong dự án để xây nhà ở xã hội. Nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn có các căn hộ đang còn trống, chưa có chủ sở hữu. Điều này gây khó khăn cho việc thu hồi vốn của các nhà phát triển.
Điều luật mới cho phép xem xét chuyển 20% nhà ở xã hội sang dự án khác, hoặc xây dựng nhà ở xã hội ở một nơi khác. Một lựa chọn khác là chủ đầu tư có thể trả tiền vào quỹ, để nhà ở xã hội có thể được xây dựng bởi chính phủ hoặc bởi các nhà phát triển khác.
Một điều mà chủ đầu tư cần lưu ý đó là lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Họ có thể sử dụng tối đa 20% diện tích của dự án để cung cấp các dịch vụ kinh doanh, thương mại… và được hưởng lợi nhuận từ các dịch vụ đó.
Những thay đổi về Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua tại phiên họp ngày 27/11/2023 và chính thức có hiệu lực và ngày 1/1/2025. Theo ông Kevin Hawkin, rất khó để đoán trước những sự thay đổi này sẽ có mức độ tác động như thế nào lên thị trường bất động sản.
Nhưng trong tương lai, sự đổi mới này có thể góp phần làm giảm rủi ro với chủ sở hữu khi muốn chốt đơn căn hộ, đồng thời chủ dự án có thể nhận được thêm nhiều sự đầu tư từ phía nước ngoài.
Filmore Development là một trong những công ty phát triển bất động sản sáng tạo và cải tiến hàng đầu tại Việt Nam, với mục tiêu kiến tạo những không gian sống sáng tạo và giàu cảm xúc, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của khách hàng, đồng thời mang đến những giá trị bền vững.
Được hợp tác giữa Filmore Development và Vietcetera, Home & Beyond là Video series đặc biệt về bất động sản với các khách mời là các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, thị trường, kiến trúc, thiết kế nội thất, tài chính ngân hàng... sẽ cùng đồng hành với các bạn trẻ trên hành trình tìm kiếm và sở hữu ngôi nhà lý tưởng.
Bạn có thể xem Home & Beyond để khám phá những câu chuyện, những chia sẻ minh bạch và giá trị từ chuyên gia khách mời tại đây vào thứ Sáu mỗi 2 tuần trên Youtube của Vietcetera.