Sở hữu căn nhà đầu tiên là một mục tiêu tài chính quan trọng đối với nhiều người. Tuy nhiên việc thiết lập một kế hoạch tài chính phù hợp để thực hiện mục tiêu đó thì mình tin rất nhiều người còn khá mơ hồ.
Trước khi đi sâu vào từng bước, mình cùng giải quyết một vấn đề nan giải trước, là làm sao để lập kế hoạch đúng với mỗi người với mỗi mức thu nhập, chi tiêu khác nhau.
Khi mình cố vấn lập kế hoạch mua nhà dựa trên mức thu nhập 7 triệu, thì nhiều người nói lương thấp thế làm sao mua được. Khi mình dựa trên mức lương 40 triệu, thì nhiều người lại nói lương cao quá làm sao mà giống em cho được. Vậy làm sao để có thể lấy một trường hợp làm ví dụ khi ai cũng muốn ví dụ phải giống mình?
Không thành vấn đề, mình sẽ quy mọi bài toán thành đơn vị thu nhập/năm. Tất cả mọi người đều có 100 đơn vị thu nhập, nhưng 1 đơn vị có giá trị thế nào thì sẽ khác nhau giữa mỗi người.
Ví dụ, năm 25 tuổi bạn bắt đầu đi làm và có thu nhập ổn định ở mức 100 triệu/năm, như vậy một đơn vị thu nhập của bạn tương ứng với 1 triệu đồng. Tương tự, với người có thu nhập 50 triệu/năm, thì giá đơn vị thu nhập là 0,5 triệu đồng/đơn vị. Với người kiếm được 200 triệu/năm thì giá đơn vị thu nhập là 2 triệu đồng/đơn vị.
Góc nhìn của mình là mua nhà chỉ là một mục tiêu trong một kế hoạch tài chính dài hạn. Mục tiêu này có thể tạm chia thành 2 chặng với những người có khởi điểm bằng 0 khi mới ra trường.
Giai đoạn 1 (từ 23-35 tuổi): Tích lũy thu nhập
Lấy một trường hợp khá quen thuộc để các bạn dễ hình dung. Giả sử bạn học đại học và bắt đầu đi làm, ổn định công việc vào năm 23 tuổi. Lương tháng khoảng 8-9 triệu, như vậy thu nhập hàng năm rơi vào khoảng 100 triệu (1 đơn vị thu nhập = 1 triệu).
Bạn trích ra khoảng 23% thu nhập để đầu tư và cứ mỗi năm bạn tăng tỷ lệ này lên 1%. Với lãi suất đầu tư 9%, sau 12 năm bạn sẽ tích lũy được khoảng 1000 đơn vị thu nhập (tương đương 1 tỷ) để quyết định mua hay thuê nhà.
Nếu thu nhập khởi điểm của bạn cao hơn thì thu nhập tích lũy sẽ cao hơn. Kết quả của bạn cũng sẽ khác khi thu nhập tăng theo hàng năm. Để việc tính toán đơn giản, bạn có thể sử dụng ứng dụng TOPI - Đầu tư và quản lý tài chính.
Giai đoạn 2 (từ 35-50 tuổi): Mua nhà và phát triển thu nhập
Nếu sau giai đoạn 1, dựa vào tiền tích lũy tự thân (và hỗ trợ từ gia đình) bạn có sẵn 100% giá trị căn nhà mơ ước thì có thể mua ngay. Nhưng không phải ai cũng được gia đình hỗ trợ. Thậm chí bạn có thể còn là “đầu tàu tài chính” trong gia đình. Vì vậy, đối tượng đòn bẩy trung gian thường được hướng đến là ngân hàng.
Lúc này có lẽ bạn sẽ có 2 thắc mắc. Một là, “nên chọn ngân hàng nào?” Hai là, “nên vay bao nhiêu phần trăm?”
Tuy nhiên, đây cũng là lúc sai lầm thường xảy ra nhất. Mọi người thường chọn nhà trước khi đánh giá khả năng thanh toán của bản thân và lập kế hoạch tài chính (bao gồm trả lời 2 câu hỏi trên kia), dẫn đến việc mua căn nhà quá lớn so với thu nhập.
Lúc trẻ mình cũng từng “đu đỉnh”, không lập kế hoạch tài chính thật kỹ trong việc mua căn nhà đầu tiên. Đó là vào năm 2010, mình trở về từ nước ngoài và mới lập gia đình. Nhờ đạt thành tích xuất sắc trong công việc, mình được đăng ký một suất mua căn hộ tại khu đô thị R. - đối tác của ngân hàng nơi mình đang làm việc.
Căn hộ ấy giá 4 tỷ đồng. Ngoài ra, khi mua sẽ được miễn lãi trong vòng 1 năm đầu, miễn phí dịch vụ trong 5 năm đầu tiên và nhiều ưu đãi khác dành cho nhân viên ngân hàng.
Mình chỉ cần bỏ ra 100 triệu đồng để đặt cọc, rồi về hỏi ý kiến vợ, nếu đồng ý mua thì ngân hàng sẽ cho vay 70%. Đổi lại, mình phải ký hợp đồng làm việc với ngân hàng trong vòng 3 năm để giữ mức lãi suất ưu đãi.
Tuy nhiên, chỉ một thời ngắn sau đó đã xảy ra khủng hoảng kinh tế, khiến phí lãi vay tăng cao, ở mức 20%/năm. Vì vậy, hầu như toàn bộ thu nhập của mình sau đó chỉ dành cho việc trả góp căn nhà. Mình phải làm việc điên cuồng trong 5, 6 năm tiếp theo để trả nợ dứt điểm cho căn nhà đó.
Từ sai lầm này của chính mình, đúc rút từ các trường hợp tư vấn, mình chia sẻ lại một số lưu ý các bạn có thể bỏ túi sau đây.
Thứ nhất, đánh giá khả năng thanh toán và xác định mức giá nhà phù hợp.
Nguyên tắc là nếu bạn vay, hãy tính toán rằng bản thân sẽ chỉ trích ra tối đa khoảng 30% thu nhập để trả tiền vay (cả gốc lẫn lãi) trong liên tục khoảng 15-20 năm sắp tới. Từ đây, bạn quyết định mình nên vay bao nhiêu và chọn nhà phù hợp.
Tiếp tục với ví dụ ở phần trên, nếu hàng năm thu nhập của bạn tăng 8% thì tới năm 35 tuổi, thu nhập của bạn rơi vào khoảng 25 triệu. Bạn sẽ phải trả 8 triệu một tháng cho việc vay. Nếu bạn có vợ, có chồng ở thời điểm này thì có thể cộng thêm thu nhập từ vợ/chồng, từ đó tính được độ lớn căn nhà đầu tiên.
Như vậy, với thu nhập không quá cao bạn vẫn có thể có được căn nhà đầu tiên ở mức vừa phải và thay đổi nhà trong tương lai.
Thứ hai, tìm một ngân hàng có mức lãi suất ổn định trong thời gian dài.
Không phải ngân hàng nào cũng có thể cho bạn vay. Mỗi ngân hàng có độ uy tín, thủ tục và hạn mức cho vay khác nhau. Ngân hàng nhà nước thường bị kiểm soát cho vay bất động sản.
Bạn có thể tìm hiểu xem ngôi nhà mong muốn của mình có nằm trong dự án, khu vực mà ngân hàng có liên kết với chủ đầu tư hay không. Nếu không thì thủ tục có thể kéo dài. Thông thường, các dự án sẽ giới thiệu họ liên kết với ngân hàng nào, và ngân hàng đó cũng sẽ có nhiều ưu đãi hơn cho bạn.
Chẳng hạn, các chủ đầu tư và ngân hàng thường đưa ra ưu đãi lãi suất giai đoạn đầu, nhằm tăng độ hấp dẫn của dự án. Tuy nhiên, lãi suất này thường chỉ dành trong 1, 2 năm đầu. Trong khi đó, kế hoạch vay mua nhà của bạn là một kế hoạch rất dài hơi, có thể kéo dài trong 15-20 năm.
Ví dụ, bạn 35 tuổi, bạn quyết định mua nhà giá 3 tỷ, vay 2 tỷ (lần lượt tương ứng với 3000 đơn vị và 2000 đơn vị thu nhập). Từ năm 35 tuổi trở đi, bạn sẽ thanh toán khoản vay và tiếp tục đầu tư. Bạn có thể thay các biến số cho phù hợp với bản thân bằng cách sử dụng TOPI.
Thứ ba, chú ý tới lãi vay ưu đãi và lãi vay áp dụng toàn thời gian.
Đa phần các ngân hàng bây giờ cho vay theo lãi suất thả nổi, tức là cố định ban đầu, rồi sau đó sẽ thay đổi với biên độ nhất định. Vì vậy, bạn sẽ cần dự phòng trường hợp lãi suất có xu hướng tăng.
Ngoài ra, bạn sẽ cần lưu các quy định về phí trong hợp đồng tín dụng. Chẳng hạn như phí phạt trả nợ trước hạn vay. Trong thời gian vay, nếu thu nhập của bạn tăng nhanh do công việc thuận lợi hoặc trúng xổ số, và bạn muốn trả hết nợ sớm thì bạn sẽ phải trả một loại phí phạt cho ngân hàng, vì bạn đã không thực hiện theo kế hoạch tín dụng trong hợp đồng. Trung bình khoảng 2%.
Các phí khác bao gồm phí môi giới nhà đất, phí thẩm định tài sản, phí bảo hiểm. Bạn hãy hỏi nhân viên tín dụng giải thích rõ ràng về tất cả các khoản phí ẩn để chuẩn bị tài chính cá nhân tốt nhất.
Kết
Quan điểm của mình là mức lương nào cũng mua được nhà. Quan trọng là bạn có kế hoạch tài chính hay không.
Dù làm gì thì làm, ở giai đoạn đầu hãy tập trung phát triển công việc, sự nghiệp để tăng trưởng thu nhập hàng năm (ít nhất là gấp 2 lần tỷ lệ lạm phát, khoảng 8%). Phải trau dồi kiến thức, mối quan hệ xã hội để không chỉ tăng giá trị với công ty bạn đang làm mà còn là để đầu tư bền vững.
Và quan trọng nhất là sự kiên định, kiên trì của bạn với bản kế hoạch tài chính đã lập ra.