Thế hệ Y tại Việt Nam nên xây dựng danh mục đầu tư bất động sản như thế nào? Lời khuyên từ 3 chuyên gia trong lĩnh vực

Hậu đại dịch, vị thế và nền kinh tế của Việt Nam ngày được củng cố, thế nhưng nhiều người lần đầu tiên mua nhà vẫn tự hỏi liệu đây có phải là thời cơ thích hợp để đầu tư vào bất động sản. Bên cạnh chi phí tài chính, người mua bất động sản tại Việt Nam cần xem xét một số yếu tố đặc thù của quốc gia để tối đa hóa lợi nhuận và bảo vệ bản thân trước những vấn đề về pháp lý.

Chúng tôi đã tham khảo ý kiến các chuyên gia bất động sản tại Việt Nam về cách mà một người Việt Nam thuộc thế hệ Millennials (thế hệ Y) nên xây dựng danh mục đầu tư bất động sản của mình. Chúng tôi cũng đã tham khảo các xu hướng mới nổi ở các lĩnh vực thương mại, nhà ở hoặc khách sạn và cả những yếu tố thúc đẩy ngành công nghiệp áp dụng giải pháp PropTech (Công nghệ bất động sản).

Phillip An — Đồng sáng lập, Homebase

Tôi là người Việt thuộc thế hệ Y đang cân nhắc xem có nên mua bất động sản tại thời điểm này. Anh có thể cho ý kiến được không?

Theo tôi, chắc chắn là nên mua, nhưng nên cân nhắc cẩn thận trước khi đưa ra quyết định.

Từ góc độ kinh tế vĩ mô, có nhiều yếu tố để lạc quan về thị trường Việt Nam. Nhìn chung, chúng ta có thể hy vọng nhìn thấy giá bất động sản tăng nhanh chóng và liên tục khi đất nước đang trở thành một điểm đến ngày càng hấp dẫn và là một người chơi chính trên sân chơi địa chính trị.

Tuy nhiên, không phải tất cả các bất động sản đều như nhau, vì vậy một nhà đầu tư có thể sẽ phải đối mặt với một loạt những điều phức tạp và những kết quả không lường trước được. Điều này đặc biệt đúng khi người mua/người bán phải đối mặt với quá trình giao dịch phức tạp với nhiều đơn vị trung gian, dẫn đến các vấn đề về quyền sở hữu hay quyền sở hữu trong tương lai. Đôi khi các vấn đề xuất hiện ngay cả trong các giao dịch với các nhà phát triển (developer) lớn.

Các khoản vay ngân hàng là vô cùng đắt đỏ (hoặc không thể thực hiện vay trong trường hợp là người nước ngoài), vì vậy, nhiều người thuộc thế hệ Y không có nhiều tiền tiết kiệm phải vật lộn với vấn đề tài chính, cả những người không có nơi cư trú cũng vậy. Tại Homebase, chúng tôi đã thấy nhiều khách hàng phải đối mặt với các vấn đề tương tự, đặc biệt là khi nhắc đến vấn đề tài chính. Vì vậy, điều quan trọng là phải tìm hiểu và làm việc với các đối tác đáng tin cậy trước khi quyết định mua.

Trên toàn cầu, PropTech và một làn sóng công nghệ đổi mới đã sẵn sàng đổi mới thị trường bất động sản. Việt Nam có đang nắm bắt xu hướng này?

PropTech là một lĩnh vực đang phát triển tại Việt Nam, đặc biệt tăng trưởng nhanh chóng trong vài năm qua. Nhưng Việt Nam vẫn chưa đạt được quy mô và sự lớn mạnh như các thị trường phát triển hơn như Mỹ, Châu Âu hay thậm chí là Trung Quốc và Nam Mỹ.

Trong những năm gần đây, chúng ta đã chứng kiến sự bùng nổ của những người chơi trong nước nắm bắt cái gọi là "Mô hình PropTech 1.0". Mặc dù có nhiều người mới tham gia, nhưng những nền tảng này đã cố gắng duy trì vị trí dẫn đầu thị trường, cùng với đó là những người mới bị độ tin cậy dữ liệu kém làm cho lụi bại.

Các mô hình "PropTech 2.0" về việc chia sẻ nơi làm việc chung/nơi ở chung, quản lý tài sản và môi giới kỹ thuật số cũng đang trở nên phổ biến. Môi giới kỹ thuật số là một thị trường thú vị, đặc biệt là ở Mỹ. Tuy nhiên, tại Việt Nam, các công ty môi giới thường bị giới hạn trong việc bán hàng trên thị trường sơ cấp.

Gần đây, khi thị trường tài chính và pháp lý đã lớn mạnh, Việt Nam đã chứng kiến sự xuất hiện của các mô hình "PropTech 3.0", ví dụ như Homebase – công ty đồng đầu tư vốn và đồng sở hữu tài sản. Tiềm năng của những mô hình này tại Việt Nam là rất lớn và có tương lai tươi sáng.

Một số xu hướng và thay đổi mà lĩnh vực bất động sản sẽ cần phải thích nghi trong vài năm tới là gì?

Vấn đề lớn nhất đối với ngành bất động sản nhà ở tại Việt Nam rất có thể sẽ đối mặt là các vấn đề pháp lý xung quanh việc xây dựng và sở hữu, đặc biệt là đối với các nhà phát triển bất động sản. Mặc dù một số nhầm lẫn xung quanh đất đai và giấy phép xây dựng đã được làm rõ trong vài tháng qua nhưng chúng tôi vẫn thấy nhiều dự án bị chậm trễ. Ngay cả một số dự án nhà ở nhất định đã được bàn giao cho khách hàng cũng có thể gặp vấn đề trong việc nhận sổ đỏ. 

Khi thị trường bất động sản của Việt Nam ngày càng thu hút được sự chú ý từ quốc tế, chúng ta phải tạo dựng niềm tin. Tính minh bạch và đơn giản hóa các thủ tục hành chính phức tạp là điều vô cùng quan trọng.

Cosimo Jencks — Chief Representative, Hongkong Land

Tôi là người Việt thuộc thế hệ Y đang cân nhắc xem có nên mua bất động sản tại thời điểm này. Anh có thể cho ý kiến được không?

Tùy thuộc vào nơi bạn đang tìm mua. Hà Nội có nguồn cung dư thừa và nhiều cơ hội, trong khi nguồn cung ở Thành phố Hồ Chí Minh rất eo hẹp và việc tìm kiếm nơi phù hợp có thể khó khăn. Trên cơ sở các thế hệ, lãi suất phải thấp nhất trong hơn 30 năm và duy trì ở mức thấp thì việc mua bán mới thuận tiện. Với việc Đại hội Đại biểu toàn quốc sắp đến gần và sẽ tập trung vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng thì các khu vực và lô đất mới có khả năng sẽ được mở.

Trên toàn cầu, PropTech và một làn sóng công nghệ đổi mới đã sẵn sàng đổi mới thị trường bất động sản. Việt Nam có đang nắm bắt xu hướng này?

Chia sẻ không gian làm việc chung và gần đây là cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb là lĩnh vực tăng trưởng lớn ở Việt Nam, nhưng cả hai đều phải đối mặt với những thách thức trong đại dịch. Khi họ trải qua được giai đoạn này, chúng ta có thể sẽ thấy sự hợp nhất và sự xuất hiện của những người chơi mới. Các giải pháp sở hữu theo phần (Fractional ownership) và công nghệ tài chính vẫn chưa thể phát triển do đặc thù thị trường và pháp lý.

Thương mại, nhà ở hay khách sạn: một số tín hiệu về tương lai cho từng loại mà chúng ta nên biết là gì?

Nhu cầu kinh doanh văn phòng và cửa hàng bán lẻ bị ảnh hưởng và vẫn chưa thể phục hồi hoàn toàn, trong khi công nghiệp được coi là một ngành nóng bỏng trong bối cảnh chiến tranh thương mại và công nghệ. Chỉ số lợi suất đầu tư dân cư (residential yields) đang giảm nhưng chi phí quỹ đầu tư rẻ hơn dường như tiếp tục thúc đẩy một số hoạt động, nhưng cần thận trọng. Ngành khách sạn có thể sẽ thấy những thay đổi lớn về quyền sở hữu, những điểm đến nổi tiếng cần phải làm tốt hơn nữa. Ít nhất là cho đến khi các chuyến bay quốc tế được nối lại. Việc chứng kiến sự phát triển của các khách sạn căn hộ (condotel) hẳn sẽ rất thú vị.

Một số xu hướng và thay đổi mà ngành công nghiệp sẽ cần phải thích nghi trong vài năm tới là gì?

Hẳn sẽ rất thú vị nếu chúng ta đi từ kịch bản nguồn vốn sẵn có lớn với chi phí tương đối cao sang kịch bản bị thiếu vốn và phải giảm giá. Liệu việc phát triển những ngôi nhà ở ngoại ô có tiếp tục diễn ra dễ dàng trong nhiệm kỳ chính trị tiếp theo hay Chính phủ sẽ xem xét lại sự phát triển của trung tâm thành phố sẽ có tác động đáng kể đến ngành công nghiệp. Một số xu hướng cần phải theo dõi sau đại dịch đó là bán lẻ, kết hợp người thuê hay sự phát triển trong các lĩnh vực như rạp chiếu phim, phòng tập thể hình, F&B, giáo dục và phòng khám.  

Ruby (Ngọc) Nguyễn — Giám đốc, PropTech Platforms

Tôi là người Việt thuộc thế hệ Y đang cân nhắc xem có nên mua bất động sản tại thời điểm này. Chị có thể cho ý kiến được không?

Tôi sẽ tập trung vào bất động sản nhà ở. Mọi cuộc khủng hoảng đều kéo theo sự biến động giá cả và sự bất ổn, và quan điểm của tôi là hãy tập trung vào những điều bạn có thể kiểm soát và nhận thức được các cơ hội giao dịch trên thị trường.

Ngay bây giờ, giá bất động sản nhà ở vẫn đang giữ khá tốt mà không có dấu hiệu của việc sụp đổ giá. COVID-19 có thể tạo ra nhiều cơ hội, nhưng bạn vẫn cần phải cẩn thận. Trong thị trường sơ cấp, một số nhà phát triển bất động sản đang gặp phải các vấn đề tài chính và pháp lý, vì vậy người mua tiềm năng cần thận trọng và không vội vàng hoàn tất các giao dịch. Ngoài ra, tôi không nghĩ là lãi suất vay thế chấp sẽ giảm, vì vậy bạn nên lập trước một quỹ khẩn cấp.

Thị trường cho thuê đang trong tình trạng nguy hiểm với cú sốc nhu cầu và cho thuê giảm, vì vậy rất nhiều chủ nhà đang bán nhà của họ. Có thể sẽ có một số giao dịch tốt trong thị trường bán lại và phạm vi đàm phán giá sẽ cao hơn trước.

Trên toàn cầu, PropTech và một làn sóng công nghệ đổi mới đã sẵn sàng đổi mới thị trường bất động sản. Việt Nam có đang nắm bắt xu hướng này?

Vâng, các công ty PropTech, chẳng hạn như Vietnam’s Rever và Propzy, thu hút các nhà đầu tư quan tâm đến công nghệ cũng như các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản như một nhóm tài sản. Nhìn theo quan điểm dài hạn, thế hệ Y có thể đại diện cho phần lớn người mua/người bán và nhà đầu tư, họ coi công nghệ là phương tiện để hợp lý hóa quá trình thuê, mua và bán bất động sản. Những người thuộc thế hệ Y cũng am hiểu công nghệ hơn và có kỳ vọng cao về dịch vụ, tính minh bạch và cá nhân hóa.

Thương mại, nhà ở hoặc khách sạn: một số tín hiệu về tương lai cho từng loại mà chúng ta nên biết là gì?

Trong thị trường nhà ở, dịch COVID-19 sẽ loại bỏ những người chơi có nền tảng yếu và giúp đẩy nhanh việc hợp nhất một số thị trường phân mảnh.

Ngoài ra, tôi dự đoán sẽ có rất nhiều nhu cầu về việc phân tích dữ liệu cho các giao dịch tài sản, phát triển tài sản, đính giá, thậm chí là cả cho vay tiền để mua nhà. Tại One Mount Group, chúng tôi đang làm việc với các tổ chức tài chính để số hóa việc cho vay tiền mua nhà và tạo ra nhiều lựa chọn vay tiền mua nhà hơn cho các nhóm khách hàng cụ thể với sự trợ giúp của dữ liệu.

Tại mạng lưới PropTech Việt Nam, chúng tôi nhận thấy sự quan tâm ngày càng tăng từ cả các nhà phát triển bất động sản, công ty tư vấn, quỹ đầu tư mạo hiểm và các nhà khởi nghiệp đầy tham vọng. Do đó, tôi tin rằng việc đầu tư ngày càng nhiều vào PropTech và sự tham gia của những người chơi truyền thống sẽ giúp thúc đẩy sự phát triển của PropTech tại Việt Nam.

Bài viết được dịch bởi Nguyễn Minh Nguyệt.