Theo anh Giang Trần, Director of Engineering tại RealStake–nền tảng cho phép nhiều người cùng đầu tư vào một bất động sản linh hoạt và an toàn, bất động sản là một trong những sản phẩm thiết yếu gắn liền với cuộc sống của mỗi người, không chỉ là nơi để ở, bất động sản còn là một hình thức đầu tư sinh lợi và tài sản tích lũy lâu dài. Vì thế, đầu tư bất động sản luôn là một chủ đề thu hút sự quan tâm của rất nhiều người.
Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm trở lại đây được đánh giá là phát triển ổn định về cả quy mô lẫn chất lượng, nhưng vẫn là một thị trường khá non trẻ và còn ít công nghệ đột phá. Đó là chưa kể những rào cản đầu tư như khả năng tiếp cận, rủi ro, hay gần đây nhất, là những tác động xấu do đại dịch COVID-19 gây ra.
Đứng trước những rào cản phức tạp, liệu một người mới bước chân vào lĩnh vực đầu tư bất động sản cần trang bị cho mình những gì? Cùng chúng tôi đi tìm câu trả lời qua bài viết dưới đây.
1. Trang bị kiến thức và khả năng phân tích thị trường để tìm ra bất động sản tiềm năng
Nhắc đến đầu tư, một trong những quan niệm phổ biến nhất mà mọi người nghĩ là: “Phải sở hữu một số vốn lớn thì mới có thể đầu tư được”. Tuy nhiên, nếu trang bị cho mình một nền tảng kiến thức vững chắc, bạn sẽ nhận ra rằng đầu tư bất động sản thật sự không khó tiếp cận đến vậy.
Vậy kiến thức cơ bản ở đây là gì?
Đó chính là các loại bất động sản và các phân khúc khác nhau. Việc phân biệt được các loại hình bất động sản khác nhau sẽ giúp bạn xác định được tính rủi ro và cơ hội sinh lời của bất động sản.
Ví dụ, tại Việt Nam, một số loại bất động sản phổ biến là đất nền, căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự, tòa nhà khách sạn, toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại và nhà xưởng… Trong đó, căn hộ chung cư còn có hai dạng khác nhau: dự án đang thi công và dự án đã hoàn thành.
Khi cân nhắc đầu tư những dự án đang được thi công, để tránh giảm thiểu rủi ro từ chủ đầu tư, hãy chọn những chủ đầu tư có uy tín, nguồn vốn mạnh, rõ ràng về mặt pháp lý. Ngoài ra, hãy tham khảo thêm những dự án trước đó của chủ đầu tư, để chắc rằng họ có khả năng hoàn thành công trình đúng thời hạn và sản phẩm của họ mang lại giá trị đúng như cam kết.
Ngoài ra, bạn cũng cần phải đặt ra những câu hỏi về tính thanh khoản của bất động sản. Tính thanh khoản thể hiện khả năng mua hoặc bán các tài sản trên thị trường mà không tạo ra sự thay đổi lớn đến giá của sản phẩm.
Nói tóm lại, hãy tự mình đặt và trả lời những câu hỏi như:
- Vị trí của bất động sản có “đắc địa” hay không?
- Chủ đầu tư và đơn vị vận hành quản lý dự án là ai?
- Tiến độ của dự án đang ở giai đoạn nào?
- Thủ tục pháp lý của dự án có rõ ràng hay không?
- Cam kết của chủ đầu tư với khách hàng là bao nhiêu?
- Nếu mua bất động sản này thì bán lại có dễ dàng không? Có bị mất giá hay không?
- Tác nhân ngoài cần phải chú ý là gì?
2. Không ngừng cập nhật các diễn biến mới nhất trên thị trường
Sau khi xây dựng được nền tảng kiến thức cơ bản, tiếp đến, bạn phải thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, cũng như tận dụng các mối quan hệ để tiết kiệm thời gian và giảm thiểu những rủi ro tiền bạc không đáng có khi đầu tư.
Một trong những ví dụ về sự thay đổi nhanh chóng của thị trường bất động sản do các tác động bất ngờ là đại dịch COVID-19. Chỉ mới vài tháng trước, khi đại dịch chưa bùng phát tại Việt Nam, theo nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2020 và những năm tới, thị trường bất động sản trong nước vẫn sẽ phát triển theo hướng lạc quan.
Đó là do trên sự phát triển tích cực của kinh tế vĩ mô; nhu cầu nhà ở của Việt Nam rất lớn (quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á); dư địa phát triển rất lớn cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp; vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh; và sự chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới.
Tuy nhiên, chỉ sau 2 tháng kể từ khi đại dịch bùng phát tại Việt Nam, các bất động sản thuộc phân khúc bán lẻ, bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp hứng chịu ảnh hưởng nặng nề (theo nhận định của CBRE). Các sự kiện mở bán và quảng bá căn hộ bị hoãn tác động đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc. Doanh thu sụt giảm, lượng giao dịch trên thị trường gần như tụt dốc, doanh nghiệp lao đao… là những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “đóng băng”.
Tuy nhiên, dù trong bối cảnh thị trường khó khăn chồng chất, giới đầu tư vẫn cho rằng, sẽ có những sản phẩm đủ khả năng “miễn dịch”. Ông Nguyễn Quang Minh (Tổng giám đốc Công ty Hùng Vương Land) cho biết: “Thị trường bất động sản dù khó khăn đến mức chạm đáy thì vẫn có những phân khúc hút nhà đầu tư.”
Thực tế chứng minh, khi thị trường xuống dốc thì những phân khúc đánh mạnh vào nhu cầu ở thực, vừa túi tiền vẫn luôn đắt hàng. Trong thời điểm nền kinh tế khó khăn, nhà đầu tư có tiền vẫn muốn chọn bất động sản là nơi giữ vốn. Hơn nữa, dịch bệnh khiến giá bất động sản cũng có phần hạ xuống. Đây lại chính là cơ hội đầu tư cho những nhà đầu tư mạnh dạn. Ngay cả phân khúc liền kề, biệt thự hay chung cư có vị trí tốt, đáp ứng đúng tiêu chí của khách hàng thì khả năng thanh khoản vẫn cao, giao dịch ổn.
3. Khả năng sử dụng các công cụ tài chính
Trong hoạt động kinh doanh và đầu tư, sẽ rất khó để có thể lường trước được rủi ro, về lãi suất, tỷ giá, thanh khoản và biến động thị trường…
Vì vậy, công cụ tài chính ra đời là để hạn chế các rủi ro và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư có cơ hội kết hợp giữa phòng ngừa, đầu cơ và tạo lợi nhuận.
Công cụ tài chính phát sinh được định nghĩa là một hợp đồng tài chính giữa hai hoặc nhiều bên để giao dịch một tài sản vào một thời điểm trong tương lai với một mức giá được ấn định trước. Hiện ở Việt Nam có 4 loại công cụ tài chính với chức năng và nhiệm vụ riêng, cụ thể là:
- Hợp đồng kỳ hạn: Là sự thỏa thuận mua hoặc bán một tài sản cơ sở (underlying asset) tại thời điểm xác định trong tương lai với một mức giá nhất định trước ngay tại thời điểm thỏa thuận hợp đồng.
- Hợp đồng tương lai: Là một thỏa thuận mua bán hoặc một loại tài sản cơ sở nhất định theo một mức giá chuyển giao tài sản đó tại một thời gian có hiệu lực trong tương lai (thời gian đáo hạn) và việc chuyển giao này sẽ được thực hiện theo các quy định của Sở giao dịch có tổ chức.
- Hợp đồng quyền chọn: Là hợp đồng cho phép người sở hữu nó có quyền mua hoặc bán một tài sản cơ sở với giá đã ấn định trước vào trước hoặc đúng ngày đã được xác định trong tương lai.
- Hợp đồng hoán đổi: Là sự thỏa thuận giữa hai bên để trong đó hai bên đối tác trao đổi một dòng tiền này lấy một dòng tiền khác của bên kia. Những dòng tiền này gọi là các nhánh của swap (legs), các dòng tiền được tính toán dựa trên một con số ước tính nhất định.
Ngoài ra, để hạn chế tối đa những rủi ro về lãi suất ngân hàng và tỷ giá bạn không thể nào điều khiển được, cách tốt nhất để bắt đầu bước chân vào lĩnh vực đầu tư là khởi đầu nhỏ, sử dụng các nền tảng Proptech tiên tiến như RealStake để có cơ hội đầu tư vừa sức, với dòng tiền đầu tư linh hoạt, nhẹ nhàng, thanh toán theo tiến độ 2-3 năm bạn đã có thể đầu tư chung vào một bất động sản và giao dịch với nhau phần sở hữu của mình.
4. Pháp lý là vua
Một bất động sản sẽ là vô giá trị nếu pháp lý của nó có vấn đề, thế nhưng năm 2019, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản lại chính là những khó khăn, vướng mắc về pháp lý. Pháp lý cũng là nguyên nhân khiến cho hàng trăm dự án bị ngưng trệ, không thể triển khai.
Nguyên nhân của vấn đề này là do hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản chưa được cập nhật, bổ sung, còn chồng chéo và thiếu tính đồng bộ. Những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới.
Vì thế, trước khi quyết định có đầu tư vào một bất động sản hay không, thủ tục pháp lý là yếu tố quan trọng nhất mà bạn cần xem xét. Hiện tại, sổ hồng được xem là có tính pháp lý và có tính kiểm soát cao nhất, vì bạn có thể chuyển nhượng hay thế chấp dễ dàng.
Điển hình như đầu tư trên RealStake, với các dự án đều được lựa chọn dựa trên pháp lý và độ an toàn của chủ đầu tư.
Kết: Những thách thức còn tồn đọng
Cũng theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản Việt Nam cũng cần phải khắc phục những hiện trạng sau để có thể phát triển bền vững hơn. Đó là việc tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan, các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, dù chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.
Việc phân lô bán nền cũng tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị. Cuối cùng là thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường.
Vì thế, là một nhà đầu tư mới, bạn cần phải tự mình xây dựng một nền tảng kiến thức, tư duy phân tích tốt, cũng như ứng dụng các nền tảng công nghệ mới vào việc đầu tư để có những bước khởi đầu thuận lợi nhất.
Xem thêm:
[Bài viết] Một vài bí quyết cho người mới vào làng đầu tư bất động sản
[Bài viết] CEO RealStake James Vương chia sẻ về cơ hội đầu tư bất động sản với lượng tiền nhỏ và linh động tại Đông Nam Á